Le regole dell'asta

Tutto ciò che serve sapere su norme e regole delle aste giusiziarie

Tutti, eccetto il debitore, possono partecipare alla vendita di un bene in asta, comprese società od enti tramite un proprio rappresentante legale, munito di idonei poteri.
La partecipazione può essere diretta e personale, oppure tramite avvocato, in veste di procuratore munito di procura speciale notarile.

Con la legge n°132 del 6 agosto 2015 le procedure di espropriazione forzata hanno subito diverse, e in alcuni casi sostanziali modifiche rispetto alla situazione precedente. Tra gli obiettivi dell’intervento legislativo ci sono quelli di alleggerire il peso dei crediti inesigibili, accelerando i tempi delle vendite e incentivando gli acquisti.
Fino a tale data erano previste due tipologie di gara denominate: Senza Incanto e con Incanto, ciascuna con diverse modalità di partecipazione e di acquisizione del bene.

Di norma, attualmente, è prevista una sola tipologia di vendita, quella denominata Senza Incanto. Eventuali gare con la vecchia procedura ad Incanto possono essere ancora presenti solo se specificatamente disposte dal Giudice, sia nelle procedure esecutive (pignoramenti) che concorsuali (fallimenti e concordati preventivi).
Le vendite derivanti da procedure concorsuali sono assoggettare alle normative previste dalla specifica legge sulle procedure fallimentari. Il soggetto preposta alla vendita del bene può utilizzare la procedura di vendita civilistica (Senza incanto) oppure diversamente attraverso il meccanismo della vendita competitiva, o altre forme similari ( invito ad offrire).
Nelle procedure esecutive l’aggiudicazione nella gara “Senza Incanto” è da ritenersi definitiva.

Nelle procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) l’aggiudicazione è da ritenersi provvisoria fino all’emanazione del Decreto di trasferimento o, nel caso di “vendita competitiva” sino al rogito Notarile. Il curatore fallimentare o il commissario giudiziale possono sospendere la vendita over pervenga una offerta irrevocabile di acquisto per un importo non inferiore al 10 per cento del prezzo offerto e bandire una nuova e successiva gara tra gli offerenti a partire dal prezzo della offerta migliorativa.
La tipologia di vendita “Senza Incanto” prevede che da parte del partecipante venga presentata una offerta in busta chiusa. Nel caso di “vendita telematica” si parla di offerta telematica, ovvero di una “busta virtuale” in cui sono presenti tutti gli elementi richiesti dal bando di gara, ivi compreso il “modulo d’offerta” e la relativa documentazione amministrativa.
L’offerta deve essere sottoscritta da colui che sarà successivamente l’intestatario del bene (proprietario).
E’ possibile presentare offerte con più soggetti intestatari, specificandone le relative quote percentuali di proprietà.
L’offerta deve sempre essere conforme a quanto specificatamente indicato nell’ Avviso di vendita.

Per ogni vendita è fissato un prezzo di base d’asta e una offerta minima che non potrà mai essere inferiore al 75 per cento del prezzo di base d’asta, pena la nullità della offerta.

E’ altresì previsto che qualunque dei soggetti creditori insinuati nella procedura di espropriazione possa, nei termini di 10 giorni dalla gara di vendita, presentare una istanza di assegnazione per acquisire il bene, offrendo un valore non inferiore a quello fissato per la base d’asta. In caso di gara il creditore non può partecipare.
Sulla base del numero delle offerte, degli importi, delle cauzioni prestate, dei tempi di presentazione, di eventuali istanze di assegnazione, sono previste modalità differenziate di svolgimento della gara e delle relative aggiudicazioni o assegnazioni.

Ogni offerta deve essere corredata da una cauzione, di importo non inferiore al 10 per cento della stessa, da depositarsi tramite “assegno circolare non trasferibile” o, nel caso di “vendita telematica”, mediante “bonifico bancario”.

L’offerta di acquisto e con essa la cauzione depositata è da considerarsi irrevocabile per 120 giorni dalla sua presentazione.
In caso di aggiudicazione la cauzione depositata di diventa un acconto del saldo prezzo. In caso di non aggiudicazione essa viene immediatamente restituita al termine della gara o, in caso di “vendita telematica” restituito tramite “bonifico bancario” sul conto corrente indicato dall’offerente.

Il trasferimento del bene avviene a cura del Giudice dopo che l’aggiudicatario ha assolto all’obbligo del saldo prezzo nei tempi indicati nel bando di gara. Di norma tra i 90 e i 120 giorni.

Il titolo di proprietà sara pertanto un Decreto di trasferimento a firma del Giudice e non già un Rogito notarile come in una normale compravendita. 

La trascrizione della vendita e tutte le altre operazioni di trasferimento del bene avverranno a cura del Professionista delegato alla vendita o di un Notaio con sub-delega autorizzato dal Giudice. 

I tempi per ottenere il titolo di proprietà non sono propriamente definibili, essi variano secondo le contingenze in essere nei vari comparti del settore. In via indicativa entro 3-4 mesi dal momento del saldo prezzo.

I beni aggiudicati in asta sono mediamente tutti occupati e devono pertanto essere liberati prima che l’aggiudicatario possa prenderne possesso.
La liberazione del bene, tranne casi particolari, è disposta dal Giudice nel Decreto di Trasferimento e non ha costi per l’aggiudicatario.
Le nuove normative in vigore dal settembre del 2016, prevedono che sia il Custode Giudiziario a ottemperare a tale incombenza, senza più l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.
Il bene va considerato liberato quando il Custode Giudiziario ha acquisito il possesso, ovvero dispone dell’accesso al bene (es. chiavi).
Nel caso l’occupante sia un soggetto che presenta un titolo opponibile all’aggiudicatario (es. contratto di locazione registrato prima del pignoramento, assegnazione di casa coniugale e/o diritto di abitazione ecc.) il bene non può essere liberato e l’aggiudicatario deve pertanto rispettare i termini così come previsti negli atti o subire le conseguenze giuridiche derivanti da una sua violazione.
I tempi per avere il possesso del bene (es. chiavi) da parte dell’aggiudicatario non sono propriamente definibili, anche essi variano in relazione alle contingenze in essere. In via indicativa, allo stato attuale, possono variare da cinque a otto mesi dalla data di aggiudicazione.
Per poter essere immesso nel possesso del bene l’aggiudicatario deve disporre del “Decreto di Trasferimento”. (titolo di proprietà).