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Le parole che servono

Un glossario di tutti i termini relativi al settore delle aste giudiziarie

Liberazione del bene

La liberazione del bene è l’atto che sancisce il possesso del bene al soggetto che ne ha promosso l’istanza. (proprietario o soggetto terzo). Nella vendita forzosa, per entrare nella piena fruibilità del bene (giuridicamente “possesso”), oltre al titolo di proprietà (Decreto di Trasferimento) occorre vengano consegnate le “chiavi” dell’immobile oggetto di aggiudicazione da parte del “Custode giudiziario” nominato dal Tribunale (ove nominato), ovvero che l’immobile venga “liberato” da persone e cose a seguito di un’apposita procedura di sgombero.

Nelle procedure di vendita forzata, diversamente che nelle compravendite, la disponibilità ovvero il possesso del bene non è oggetto di trattativa e di accordo tra le parti, ma segue un iter procedurale determinato dalla normativa del codice di procedura civile e dai regolamenti dei vari tribunali.

La liberazione dell’immobile è a carico, sia operativamente che economicamente, della procedura esecutiva o concorsuale e non dell’aggiudicatario, in tutti i casi in cui sia stato nominato un Custode giudiziario. Nel caso di procedure concorsuali ( Fallimenti, concordati preventivi) o di cause civili, la liberazione del bene, se non è stato nominato un Custode giudiziario, la “liberazione del bene” è a carico dell’aggiudicatario, tramite un proprio legale.

La liberazione dell’immobile dopo la vendita è obbligatoria nei confronti di qualsiasi soggetto lo occupi senza averne titolo, ovvero senza un “titolo opponibile all’aggiudicatario”. A titolo meramente esemplificativo si precisa che sono soggetti aventi “titolo opponibile all’aggiudicatario”:

- a) il conduttore di immobile concessogli con contratto di locazione registrato (o comunque di data certa) anteriore all’avvenuta notificazione all’esecutato dell’atto di pignoramento ovvero all’iscrizione di ipoteca a garanzia di mutuo fondiario, qualora l’Istituto mutuante sia parte della procedura esecutiva in cui viene espropriato il bene;

- b) il coniuge assegnatario della casa di abitazione in forza di sentenza di separazione o divorzio o di verbale di separazione consensuale omologato, in data certa anteriore  all’avvenuta notificazione all’esecutato dell’atto di pignoramento ovvero all’iscrizione di ipoteca a garanzia di mutuo fondiario, qualora l’Istituto mutuante sia parte della procedura esecutiva in cui viene espropriato il bene;

- c) titolari di diritti reali (quali uso, usufrutto, abitazione) trascritti in data certa anteriore all’avvenuta notificazione all’esecutato dell’atto di pignoramento ovvero all’iscrizione di ipoteca a garanzia di mutuo fondiario, qualora l’Istituto mutuante sia parte della procedura esecutiva in cui viene espropriato il bene; - d) soggetti che abbiano trascritto domande giudiziarie che possono dispiegare efficacia sulla titolarità del bene in data certa anteriore all’avvenuta notificazione all’esecutato dell’atto di pignoramento ovvero all’iscrizione di ipoteca a garanzia di mutuo fondiario, qualora l’Istituto mutuante sia parte della procedura esecutiva in cui viene espropriato il bene.

 Nel caso l’immobile sia occupato da soggetto con “titolo opponibile all’aggiudicatario” occorre rispettare i termini di durata dei contratti o subire le conseguenze giuridiche derivanti dall’efficacia dei titoli giuridici stessi.

In presenza di regolare contratto di locazione validamente opponibile all’aggiudicatario, l’aggiudicatario/acquirente, a partire dalla data di deposito in cancelleria del Decreto di trasferimento, subentrerà nella posizione di locatore, avendo facoltà di riscuotere i canoni di locazione in essere, fino alla scadenza del contratto. Potrà altresì intimare eventuali sfratti per morosità o finita locazione. In ogni caso il “Custode giudiziario” (ove nominato), al fine di scongiurare una proroga automatica del contratto di locazione (ove prevista dalla normativa sulle locazioni abitative o ad uso commerciale, cosiddetti contratti 4 + 4 o 6+6) dovrebbe inviare una lettera di disdetta del contratto, tale da interrompere il diritto in essere, a vantaggio del nuovo acquirente.

Con l’entrata in vigore della legge n° 102 del 3 maggio 2016 il “Custode giudiziario” assume direttamente e in prima persona i compiti fino a ieri in capo alla figura dell’Ufficiale giudiziario e quindi il primario incarico di responsabile della liberazione del bene. Può essere revocato dall’incarico direttamente Giudice dell’Esecuzione per inosservanza degli obblighi prescritti direttamente dal Giudice.